民泊のはじめかた！要件と申請について徹底解説【住宅宿泊事業】

行政書士の横山です。

この記事では住宅宿泊事業(新法民泊)の解説と届出方法をお伝えします。

この記事を読めば
住宅宿泊事業(新法民泊)の大まかな特徴をつかむことができます。

ぜひ目を通してください。

住宅宿泊事業法ってなに？

宿泊施設のビジネスをするには、ホテルや旅館としての営業許可が必要です。
一方で外国人観光客の増加に伴い、ホテルや旅館だけでは需要に応えられなくなってきた背景があります。

そこで2018年に新しいルールとして住宅宿泊事業法がはじまりました。住宅宿泊事業の特徴は、旅館業の要件が緩和されていることです。

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ホテルや旅館業は厳しい土地要件・消防要件・設備要件がありますが、住宅宿泊事業法は旅館業ほど厳しく求められません。
修繕費用も比較的抑えられるので副業でも民泊事業を始められるようになりました。

どんな建物でも開業できますか？

使用できる「住宅」の要件は住宅宿泊事業法施行規則に定められています。

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
• 入居者の募集がされている家屋
• 随時その所有者、賃借人、転借人の居住の用に供されている家屋

上記3点が要件となります。人が住むことが想定される住宅であれば基本的にOKです。

※本人の住民票登録されていれば当然に条件を満たすとされています
※売却中の物件やボロボロの空き家だと開業できません。
※居住用に供されていないトレーラーハウスやコンテナハウスは住宅宿泊事業に使用できない可能性が高いです。

住宅宿泊事業法(新法民泊)の特徴

①用途地域の制限が少ない(住居専用地域で営業可)

用途地域とは、建築物の用途に応じてここは工場エリア、商業地エリア、住宅エリアと区分された区域のことです。
「住居系が８種類」「商業系が２種類」「工業系が３種類」の計１３種類に分けられますが、工業専用地域以外の12用途地域で営業することができます。

工業専用地域は工場が立ち並ぶエリアなので、住宅・商業エリアは実質的にどこでも運営可能です。

Q&A　旅館業との違いは？

旅館業はいわゆる「住居専用地域」で営業できません

民泊は居住用スペースを活用して収益源としたり、集合住宅の一室のみで運営するニーズが高い一方で、用途地域要件に適合できないケースが以前より存在しており、住宅宿泊事業はそれに応えたものになっています。

下図の通り住居専用地域で民泊を行いたい場合は新法民泊のみ可能です。

※地方公共団体の条例や地区計画などで上記と異なる場合もあります。
→例えば東京都は条例で平日の営業に制限がある地域が多い。

②営業日数が180日まで

住宅宿泊事業(新法民泊)は1年間で180日までの営業日数制限があります。
これは宿泊業の実施が想定されない居住専用地域での静穏な暮らしを保護する目的があります。

Q&A 180日の営業制限を超えると罰則はありますか？

180日を超えた営業は旅館業に基づく許可を得る必要があります。
旅館業法違反として6か月以下の懲役又は100万円以下の罰金刑が課される場合があります。

民泊仲介会社(Airbnb,STAY JAPAN等)が行政と連携していることがあり意外とばれるので注意が必要です。

Q&A：180日制限について裏技はありますか？

４月１日正午が基準点となります。
年度途中で営業を開始した場合でも4月１日で１８０日のカウントが０日にリセットされます。

ちょっとした裏技ですが
10月1日から営業開始した場合、下図の通り、翌年10月1日付近までは営業が可能になります。

旅館業のハードルの高さに悩んでいる場合でも、まずは住宅宿泊事業(新法民泊)の届出を行うことをおススメします。

住宅宿泊事業(新法民泊)でも営業開始から6か月～1年弱程度は宿泊料を取ることができます。
その間に旅館業の申請を平行すれば機会損失を最小限にすることができます。

③家主不在型は管理委託が必須

住宅宿泊事業(新法民泊)は家主が同居している場合の「家主居住型」と「家主非居住型」２つの営業形態に分かれています。
家主非居住の場合、住宅宿泊管理業者への委託が必須です。どちらに該当するか確認しましょう。現状、8割以上は家主不在型です。

家主居住型の要件

• 住宅宿泊事業地に住民票登録(生活の本拠)があり、宿泊中は1～2時間以上不在としない
• 届出住居の居室が5室を超えない

上記の２点に該当する場合は「家主居住型」に該当するので管理委託は不要です。
家主同居型＝ホームステイのようなイメージでよいかと思います。

例えば副業で住宅宿泊事業(新法民泊)を行う場合は、本業で不在とすることが確実ですから「家主非居住型」となります。

管理委託の例外

• 生活の本拠と民泊物件が同一の建物又は敷地内に存在する(例：マンションの１室に住み、１室を民泊営業する)
• 生活の本拠と民泊物件が隣接する

上記の２ついずれかに該当する場合は住宅宿泊管理業者への委託義務が免除される例外となります。

④消防施設について

住宅宿泊事業といえど消防施設については旅館業と同レベル水準の設置が求められます。

必ず設置することになるには「自動火災報知設備」「誘導灯」「非常用照明」です

※一般的な2～3階建ての戸建てを民泊に使用する場合は「特定小規模施設用」の自動火災報知設備が必要。費用は30万～50万程度

※非常用照明は30分以上点灯しても床面で1ルクス(蛍光灯・LEDなら2ルクス)以上の照度を保つ必要がある。
→JIL適合マークが貼付されている商品が対象になります

共同住宅で民泊する場合は要注意！

アパートや共同住宅の一室で住宅宿泊事業を開始する場合は注意が必要です。
建物全体割合に応じて消防設備の基準が高くなっていきます。

自分1人が営業開始するのに建物全体に消防施設を設ける必要が出てしまう可能性もゼロではありません。
民泊の用途で共同住宅を購入する場合はよく注意が必要です。

なお、管理組合に民泊を禁止する規定がある場合、当該共同住宅で民泊営業はできません。

家主居住型の例外規定あり

家主居住型かつ宿泊エリアが50㎡以下の場合は「住宅用の火災報知器」の設置でよく、非常用照明や誘導灯の設置は必要ありません。

⑤設備要件

住宅宿泊事業を行うにあたって水回り関係で必要な設備があります。

1. トイレ(便所)
2. 浴室
3. 台所
4. 洗面台(トイレに付属している手洗い機能は認められない)

以上の4点がそろっていない場合、民泊の営業はできません。

民泊物件の契約段階で上記の４点の有無は必ず確認しましょう。

新法民泊(住宅宿泊事業)の特徴と注意点まとめ

住宅宿泊事業は旅館業の例外として規制が緩い反面、地域との関係には十分注意が必要です。

• 1. 用途制限
     →住居専用地域でも実施可能なのが強み。地区計画は見落としがちなので注意
  2. 営業日数180日制限
     →条例で制限が加重されているケースがある
  3. 家主不在型は管理委託は必要
     →外注・副業であればほぼ必須
  4. 消防設備
     →共同住宅の一室で行う場合は特に注意を
  5. 設備要件
     →水回りは契約前に確認することが大事