民泊可能戸建を見つけた人必読！！【民泊物件選びの6つのチェックポイント】
あなたが民泊可能物件を見つけて、感情が高まっているなら僕に5分だけ時間をください。
今からご紹介する6つのチェック項目を確認すれば、あなたが見つけた物件が本当に民泊に向いているか簡単にチェックできます。
- 物件取得後なのに許可が取れない
- 消防設備が想定以上の費用がかかると判明した…
このような損失リスクをなくすことが可能です。
最後まで目を通してもらえたら嬉しいです。
1. 用途地域
民泊を始めるには届出を受理してもらうか、営業許可を行政から得なければなりません。
大まかに説明すると2種類あり、
まず民泊新法についてですが、
旅館業の場合は旅館業法という法律で宿泊施設と認められているた
旅館業の場合は旅館業法という法律で宿泊施設と認められているた
日本の土地は都市計画法という法律で用途地域というものが定められてお
先ほどあげた宿泊施設は用途地域によっては建てることができません。
要するに旅館業許可は取れる地域と取れない地域があるということ
民泊物件を購入・賃貸する場合は旅館業の取れる地域の物件にするのがオスス
2.自治体の上乗せ条例
続いて”自治体の上乗せ条例”です。
条例とは一部の地域だけに適用される法律のことをいいます。
基本的には国の法律を守って手続きをすれば民泊を始めることは出
東京都台東区の民泊(住宅宿泊事業)を例にあげると
管理者が常駐していないと週末(土日)しか営業できません。これでは国が決めている年間180日に届きません。
また[苦情等の駆けつけ要件]も自治体によって異なっています。
徒歩10分以内と厳しい自治体もあれば、
徒歩10分以内と厳しい自治体もあれば、
3.建物の延床面積
建物の延べ床面積も確認すべき項目です。
理由は[建物の用途変更]で重要となるからです。
理由は[建物の用途変更]で重要となるからです。
用途変更とは？
建物の使い道を、
住宅として建てられた戸建を旅館業の宿泊施設として使い道を変更する場合はこの手続きが必要になります。
この一連の手続きを「建築確認申請」といいます。
この「建築確認申請」は床面積が200㎡
200㎡を超える建物は建築確認申請が必要となるのですが、この手続きは建築士事務所に依頼しなければならず、
延べ床面積200㎡
旅館業の許可をとって民泊を始めたい場合は延べ床面積20
※戸建てを民泊に転用する場合、そこまで気にする必要はないでしょう。
4.建物の階数
4つ目は”建物の階数”です。
結論から言うと、階数は2階建て以下が民泊に向いています。
理由は3階建ての一軒家の場合、消防要件が厳しくなるからです。”竪穴区画”というものが必要になるからです。
この竪穴区画とは何かと言うと、階段と一部の廊下を併せた”階段室”
もし火事が起きて避難をすることになった時、
もし火事が起きて避難をすることになった時、
竪穴区画ですが、区分けする壁の扉は防火扉である必要があります。
防火扉は通常の扉と比較すると何倍以上も高価です。
戸建の場合でも300万～500万円程度の工事費用を要しますので注意しましょう；
5.再建築不可ではないか
5つ目に「再建築不可の物件ではないか」を確認しましょう。
再建築不可の物件はほぼ確実に旅館業の許可をとることができない
再建築不可の物件はほぼ確実に旅館業の許可をとることができない
理由は再建築不可の物件は接道要件を満たしていないからです。
敷地に建物を建てる時、
敷地に建物を建てる時、
そのためその敷地には新しく建物を建てることができないと同時に
相場より安価な不動産はたいてい再建築不可となっています。※東京都で旅館業を取る場合はこの接道が4m以上必要です。
相場より安価な不動産はたいてい再建築不可となっています。※東京都で旅館業を取る場合はこの接道が4m以上必要です。
6.違法増築していないか
最後の注意点は「違法増築の有無」です。
具体的に説明すると
- 違法増築して建蔽率・容積率を超過している物件
- 窓のない採光不良の部屋のある物件
- 確認申請をしていない増築物件(10㎡以上)
※２はレアケースですが、１と３に該当する物件は珍しくありません。
当然ですが違法増築した部分はそもそも”違法”
違法物件に役所が営業許可のお墨付きを与えることは基本的に考えられません。
ただ、可能性としてはゼロでなく場合によっては
- 用途変更しない限り合法となるケース
- 200㎡以下の物件で建築確認免除のため、バレないケース
- 公衆衛生上、必要であると行政が認めるケース
などから民泊できてしまう可能性はありますが、営業許可は基本的に得られません。
違法増築している物件は避けるべきです。
違法増築している物件は避けるべきです。
既存不適格などと謡い、言葉巧みに契約させる不動産業者の存在は十分考えられますのでご注意ください。
まとめ
確認不足が原因で想定外の工事に数百万円規模の費用が生じてしまう失敗談は耳にします。
旅館業や民泊は営業許可があってはじめて開業が可能となります。
この記事があなたの損失を防ぐ一助になれば嬉しいです。
