この記事では東京都大田区の民泊(住宅宿泊事業)の要件を解説します。
こんな方にメリットがあります
- 大田区で民泊したいが要件を満たしているか不安
- 大田区内で空いている住宅を収益化したい
ぜひ目を通して頂けたら嬉しいです。
大田区の民泊需要について
大田区は羽田空港がありますから空路の玄関口として空港利用者の宿泊ニーズが高い地域です。
蒲田駅周辺では30施設近くの宿泊施設があります。 加えて昨今外国人観光客の増加により大田区のホテル・旅館の稼働率は平成30年時点で87.5%に達している現状があります。 ※ホテル・旅館業は85%以上で満室状態といわれていますので、高い宿泊ニーズが確認できます。
政府は2030年までに訪日外国人観光客を6,000万人、旅館消費額15兆円を目指す目標を掲げており、昨今の円安がこれを後押ししています。
外国人が訪れる主な観光スポット
- 城南島海浜公園
- 東京港野鳥公園
- 大森貝塚
- しながわ水族館
- 平和の森公園
意外かもしれませんが訪都外国人の旅行中支出額で最も大きい費目は「宿泊費」です。
大田区周辺は羽田空港へのアクセスの良さからビジネス客向けの需要も高く、ニーズに対応する準備を行えば収益を見込めるエリアです。
戸建・共同住宅で民泊は可能なの？
結論からいうと戸建・共同住宅どちらでも民泊は可能です。 戸建ては居住に供しているものであればほぼ可能と考えて問題ないです。 一方、共同住宅については２つの条件を満たしている必要があります。
【共同住宅で民泊する条件はこれ】
- 共同住宅の管理規約において民泊営業が禁止されていないこと
- 賃貸物件であるときは、家主が民泊として使用することを承諾していること(転貸の承諾)
無断での民泊使用は近隣トラブルや損害賠償請求・強制退去に繋がります。 共同住宅で民泊を考えている場合は事前確認が必要です。
家主居住型と家主不在型
大田区は家主居住型と家主不在型の2つの営業形態を認めています。 家主非居住型については住宅宿泊管理業者に業務委託が必要です。※民泊施設全体の8割程度は家主非居住型。
| 家主居住型 | オーナーが宿泊者と同じ建物内に居住しながら運営する形態 | 【要件】
|
| 家主非居住型 | オーナーが宿泊施設に居住せず、運営する形態 ※副業は非居住型に該当 | 【要件】
|
民泊営業が禁止のエリア(土地要件)
大田区では下記の地域で民泊(住宅宿泊事業)を行うことができません。
- 用途地域のうち住居専用地域・工業地域・工業専用地域
- 特別用途地区のうち文教地区及び特別業務地域
- 地区計画のうち大田区平和島地区地区計画、大田区東海三丁目地区地区計画、大田区田園調布地区地区計画、田園調布多摩川台地区地区計画及び大森西七丁目地区地区計画
本来、法律の定めでは民泊を行える地域でも、太田区は条例で上乗せ規制しています。
民泊禁止エリアはどこ？
民泊ができない地域はこちらを参照してください(赤塗りつぶしのエリアが民泊不可)
※大田区HPより
建物設備の要件
民泊を営む建物には台所、浴室、便所、洗面設備が必要です。
３点ユニットバスのようにそれぞれが独立していなくとも問題ありません（浴室、便所、洗面設備）
- 台 所 ：宿泊者が自炊できる広さであり、適当な調理設備があること
- 浴 室 ：給湯設備を有する浴槽又はシャワーを備えていること
- トイレ：自然換気もしくは機械換気ができる和式便所又は洋式便所
- 洗面設備：水道水等、人の飲用に適する湯水を十分に供給できる設備であること、鏡面機能が必要な場合もある
- 居室の床面積：宿泊者１人当たり3.3㎡以上の床面積を有すること。
宿泊者の安全確保
大田区の民泊では宿泊者の安全確保のためゲストの苦情・要望に30分以内に対応できる体制が必要です。
住宅宿泊管理業者へ業務委託するときも同様ですので、大田区内又は隣区の業者への業務委託することになります。
また家主不在型の場合、消防設備の設置について旅館業と同等の厳しい要件が課されます。
一方、家主居住型は消防設備について要件は緩いですが、家主の居住スペースと宿泊スペースの区分けの明確さが求められます。
小・中学校から100ｍ以内の区域について
「家主不在型」で小学校・中学校から100m以内の地域は、例外的に２つに要件が課されます。
①営業日数の制限
小学校・中学校から100m以内では金曜正午から月曜正午までしか営業できません。
※1週間で宿泊できる日数は金土日の3日となる 営業上限日数は52週×3日＝156日となります。
②駆けつけ体制の制限
小学校・中学校から100m以内では近隣からの苦情及び問い合わせに10分以内に駆け付けられる体制を常時確保する必要があります。
その他の区域については30分以内に駆けつけられる体制が必要(従来通り)
大田区の民泊要件【まとめ】
大田区は用途地域や小中学校周辺について他区より厳しい規制がある点が特徴ですが、要件を満たせば営業許可は取得しやすいため、難易度は中程度といえます。
観光の中心地で今後も外国人の観光客の流入が減少する見通しがなく、民泊の立地としては最高の場所です。
ターゲット選定の上、準備を行えば成功は十分見込むことができると思います。
特区民泊について
大田区については 国家戦略特別区域法に基づく特例として[特区民泊]が認められています。
旅館業より易しい要件の下、年間365日の営業が認められている特殊な民泊形態です。 特区民泊についてはこちらをご参照ください。
