民泊を始める際には、物件選びが成功のカギとなります。
どんな物件でも良いというわけではなく、法律や自治体の規制、建物の特性に応じた物件が必要です。
この記事では戸建で民泊選ぶ際に注意すべき6つのポイントをまとめました。
こんな方にメリットがあります
- 民泊をはじめたいと考えている
- 民泊用の建物の購入を考えている
ぜひ最後まで目を通してもらたら嬉しいです。
①用途地域の確認
民泊を運営するには、「民泊の届出（住宅宿泊事業）」か「旅館業の許可」が必要です。
民泊新法では年間180日までの営業が可能ですが、一方、旅館業の許可を取得すれば年間365日営業可能です。
ここで重要なのが「用途地域」の確認です。
都市計画法に基づく用途地域では、ホテルや旅館の営業が許可される地域が明確に定められています。
民泊(住宅宿泊事業)の場合はあまり関係がないのですが、旅館業で民泊を考えている場合は許可が得られる地域の物件を選ぶことがポイントです。
②自治体(区,市)の上乗せ条例
国の法律を満たしていても、自治体の条例によって独自の規制が追加されているケースがあります。
東京都23区の民泊(住宅宿泊事業)を例にすると
- 足立区・・・住居専用地域は月曜日正午から金曜日正午まで民泊営業できない。
- 台東区・・・管理者が物件に常駐しないと月曜正午から土曜日正午まで民泊営業できない
また、旅館業の許可を取得する場合でも、フロント設置義務の有無やICT機器による代替案が自治体ごとに異なっています。
事前に、ホームページを調査して特別な規制がないか確認が必要です。
③建物全体の床面積
旅館業の申請において「用途変更」するときに大切となります。
用途変更ってなに？
建築物の本来の使い道（用途）を変更することを指します。
居住用として建てられた住宅を民泊やホテルとして営業に使用するには用途変更が必要です。
この一連の続きを「建築確認申請」といいます。
建築確認申請は建築士の協力が不可欠のため費用がかかりますし、申請から承認までに時間が必要です。
しかし、延べ床面積が200㎡以下の建物は「建築確認申請」を免除されます。
旅館業許可のハードルがとても低くなるので旅館業で民泊を考えているなら200㎡以下の物件をおススメします。
200㎡を超える建物であっても200㎡まで旅館業の営業許可をとり、200㎡を超える部分は民泊(住宅宿泊事業)の届出をするということも理論上可能です。
※それぞれ別の入口が必要になることがある
④建物の階数
意外に思われますが建物の階数も重要な要素です。
3階建て以上の建物は火災等の消防要件が厳しくなり、「竪穴区画」の設置が義務付けられるためです。
竪穴区画って何？
竪穴区画が何なのか説明すると、火災のときに火と煙を広げないためのルールです。
画像のように階段部分をその他を区分けしています。
火事で火の手が階段まで広がると安全な避難ができなくなります。それを防ぐため建築基準法でルールが定めています。
竪穴区画で使用する扉は防火扉とする必要があり、扉1つで40～50万程度必要となります。
ここに工事費用も上乗せされるので、300～500万程度の改修費を要するケースがあります。
戸建民泊は3階建てより2階建てが向いてます。
※3階建でも実施可能な場合もありますのでご相談ください
⑤再建築不可物件ではないか
再建築不可の物件は、ほぼ確実に旅館業の許可を取得できません。
その理由は、建築基準法における「接道義務(2m)」を満たさないためです。
東京都は条例で4m以上の接道が必要となるため、特に注意が必要です。
なお民泊(住宅宿泊事業)は「再建築不可物件は民泊ができない」といった制限はないので、条件を満たせば民泊運営できます。
ただ、営業日数180日の制限はうけますので旅館業を考えている場合は注意です
⑥違法増築していないか
違法増築がある建物は、旅館業の許可取得が非常に難しくなります。
理由は増築により「建蔽率」や「容積率」を超過している建物は「違法建築物」と見なされるためです。
容積率・建蔽率とは？
建蔽率・・・敷地面積に対する建築可能面積の割合。敷地に対して建物面積とできる割合を示す指標。
容積率・・・敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合。建物全体の床面積の総和が、敷地に対してどれだけ占めるか示す指標。
違法部分の改善がないと民泊(住宅宿泊事業)・旅館業いずれも営業許可が下りないことがほとんどです。
築古で窓のない部屋があったり、隣地に外壁が接している物件は注意が必要です。
売買契約前に不動産会社へよく確認する必要があります。
※「既存不適格物件」だから問題ないと説明される可能性がありますが、意味が異なります。
【まとめ】失敗しない物件選び
民泊物件選びでは、用途地域や自治体の規制、建物の構造や法的な条件を総合的に確認することが必要です。
事前調査をしっかり行い、リスクを最小限に抑えることで、スムーズな民泊運営の一助になれば幸いです
